La modificación de las normas generó esperanzas entre los arrendatarios, pero los propietarios de bienes raíces afirman que la oferta continuará siendo insuficiente.
La aprobación de la reforma a la Ley de Alquileres por parte de la Cámara de Diputados de la Nación ha generado diferentes opiniones. Los inquilinos están satisfechos en parte, ya que esperan que los ajustes de renta sean más fáciles de afrontar.
Sin embargo, las empresas del sector tienen malas expectativas, ya que consideran que la reforma no cambiará mucho, al menos en términos de oferta.
Para comprender ambos puntos de vista, es importante examinar con precisión los cambios realizados y la situación actual del mercado.
La nueva ley pone fin a la práctica de los alquileres en dólares, que se había vuelto común en los últimos meses. Ahora, el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y no se permite mencionar otra moneda que no sea el peso argentino en la publicidad de propiedades para alquilar.
La reforma a la Ley de Alquileres introduce un cambio significativo en la actualización de los alquileres. Anteriormente, solo se permitía un ajuste anual, pero ahora se realizarán actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos pueden esperar dos aumentos de precio al año en lugar de uno. Estos cambios son un hito importante en la regulación de los alquileres en Argentina. Sin embargo, la duración de los contratos sigue siendo de tres años y no ha cambiado.
Cómo funciona la nueva fórmula
La nueva normativa establece que los precios se ajustarán utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.
El cálculo del ajuste toma en consideración el indicador más bajo entre el promedio de aumento salarial del último año y el promedio de inflación durante ese mismo período. Además, reconoce que los incrementos salariales pueden variar según la actividad, por lo que incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un factor del 0,9. Esto significa que en lugar de reflejar el promedio completo del aumento salarial, solo se toma en cuenta el 90%.
Para comprender mejor cómo funciona el sistema de actualización, podemos utilizar un ejemplo. Supongamos que una persona ha estado pagando un alquiler de $100.000 desde mayo de 2023 y desea saber cuánto debe abonar a partir de noviembre de 2023.
En ese caso, deberá seguir los siguientes pasos:
1. El inquilino deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia (ver imagen siguiente).
2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000.
4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.
Utilizando el método de ajuste anterior, o “Índice de Contrato de Locación” (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.
Suponiendo dos períodos en los que se repiten tanto el ICL como el índice Casa Propia, al cabo de un año el primer ajuste de un contrato inicial de $100.000 con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246.500 (sin ajuste en los meses 7 a 12). Con el nuevo sistema, el valor del alquiler sería de $139.000 en los meses 7 a 12 y de $193.100 a partir del décimotercer mes.
En el primer año, el volumen de pagos sería mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año sería más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y salarios, así como de los índices de ajuste. Si la inflación fuera cero durante todo el período contractual, el monto y volumen del flujo mensual de alquileres serían equivalentes con cualquiera de las normativas.
