El precio del metro cuadrado para comprar un departamento muestra hoy una fuerte brecha entre Córdoba, Ciudad de Buenos Aires, Rosario y el Gran Buenos Aires. Los últimos informes privados marcan un cambio de ciclo en el mercado, con valores que vuelven a subir después de varios años de caída.
Los relevamientos de Zonaprop y Reporte Inmobiliario confirman que la recomposición de precios está en marcha, empujada por la recuperación de los créditos hipotecarios y una mayor cantidad de propiedades en venta en las principales ciudades del país.
Córdoba, la ciudad más barata pero con la mayor suba anual
Según los datos de noviembre, Córdoba capital es hoy la plaza con el metro cuadrado más accesible entre las grandes ciudades. El valor promedio se ubica en USD 1.443 por metro cuadrado, pero fue también la que más aumentó en el último año.
La suba interanual fue del 12,4%, ya que en noviembre de 2024 el metro cuadrado rondaba los USD 1.284. Esta dinámica encarece la posibilidad de acceso a la vivienda, aunque todavía mantiene a la ciudad por debajo de los niveles de Buenos Aires y Rosario.
CABA, el metro cuadrado más caro y un fuerte stock de usados
En el otro extremo, la Ciudad de Buenos Aires continúa liderando el ránking de precios. El informe ubica el valor promedio en USD 2.450 por metro cuadrado para inmuebles residenciales, con un incremento anual del 5,4%.
El mercado porteño muestra además una gran cantidad de propiedades en oferta. En diciembre de 2025 hubo más de 29.000 avisos de departamentos usados en venta, según Reporte Inmobiliario. Un año antes se registraban 24.916 unidades, por lo que el stock creció cerca de un 18%.
Los analistas señalan que esta expansión de la oferta se explica por la decisión de más dueños de salir a vender, alentados por la reapertura del crédito hipotecario, aunque todavía con alcance limitado y con un freno parcial en el último cuatrimestre.
Gran Buenos Aires: fuertes diferencias entre zonas y ambientes
El informe también marca contrastes dentro del Gran Buenos Aires (GBA). En la zona norte, la brecha entre un departamento de dos y uno de tres ambientes es la más alta del país, con una diferencia cercana a USD 60.000.
Un dos ambientes en GBA norte cuesta en promedio USD 116.749. Ese valor es prácticamente el mismo que el de un tres ambientes en el GBA oeste-sur, donde se ubica en torno a los USD 117.410, lo que refleja la dispersión de precios según el corredor.
Cómo queda Rosario frente a Córdoba y Buenos Aires
Para Rosario, los últimos datos disponibles de Zonaprop corresponden a agosto de 2025. En ese momento, un departamento de 2 ambientes tenía un valor promedio de USD 87.159, mientras que uno de 3 ambientes se ubicaba en USD 135.926.
De acuerdo con la plataforma, la tendencia de aumentos que se observa en todo el país hace presumir que la brecha entre Rosario y Córdoba se habría ampliado en los meses posteriores. La ciudad santafesina, con fuerte demanda de vivienda y una oferta atomizada, se consolida como un mercado intermedio entre Córdoba y CABA.
En Córdoba, la diferencia entre departamentos de dos y tres ambientes ronda los USD 25.000. Un dos ambientes promedia USD 78.146, mientras que un tres ambientes llega a USD 102.753, lo que revela una brecha más acotada que en Buenos Aires y el GBA norte.
Créditos hipotecarios y perspectivas para 2026
“A nivel nacional, todas las ciudades relevadas muestran un comportamiento positivo dentro del mercado de compraventa. Luego de años con precios a la baja, hoy hay una recuperación constante, impulsada en gran medida por los créditos hipotecarios”, sostuvo Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
En la misma línea, Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, anticipó que en 2026 los precios podrían subir algo más que en 2025. “Con el respaldo del crédito en 2026, es razonable esperar un aumento leve, ya que los valores todavía se mantienen retrasados”, afirmó.
Para quienes analizan comprar, los especialistas recomiendan evaluar no sólo el valor por metro cuadrado, sino también la ubicación, la calidad constructiva, las expensas proyectadas y las condiciones del financiamiento. En ciudades como Rosario y Córdoba, donde los precios aún son más bajos que en CABA, la ventana de oportunidad podría acotarse si la tendencia alcista se consolida.
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